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소송실무:민사:주택임차권등기명령신청
소송실무:민사:주택임차권등기명령신청

월별집합건물임차권등기현황

필요한 서류 및 신청료

1. 신청료

  1. 등기신청수수료 : 부동산 1건당 3,000원1)
  2. 등록세 : 부동산 1건당 7,200원
  3. 인지대 : 1,800원2)
  4. 송달료 : 31,200원3)

2023년 기준 약 53,200원이 소요된다. 돈 안주는 임대인 때문에 지급명령에 약 10만원이 들어가고, 임차권등기명령에도 약 5만3천원이 들어가는 것이다.

따라서 전세사기 임대인은 반드시 사형에 처해야 한다.

2. 필요한 서류

가. 기본

(1) 계약서 : 임대차를 증명하기 위하여 당연히 필요하다 
(2) 부동산등기부 : 해당물건의 등기부상 등록 여부를 증명한다. 

선택사항으로 만약 부동산 등기부상 목적물의 일부분을 임차한 것이라면 해당 임차 점유부분을 나타낼 수 있는 도면이 필요하다. 그런데 정부24로는 건축물대장만 발급받을 수 있을뿐 도면을 발급받을 수는 없다. 도면을 발급받으려면 세움터를 이용해야 한다. 세움터에서 도면을 발급받기를 참조하라

나. 대항력과 우선변제권을 갖춘 이후 연속적으로 할 경우

(1) 전입신고된 주민등록등본 : 대항력을 갖추었는지를 판단하기 위하여 필요하다.
(2) 확정일자 기재된 계약서 : 우선변제권을 갖추었는지를 판단하기 위하여 필요하다. 

확정일자를 정확히 식별하기 어렵다면 법원에서는 확정일자 부여현황서의 제출을 요구한다. 인터넷 등기소에서 뗄 수 있다. 확정일자 부여현황서 열람하기를 참고하라

다. 기타 유의해야 할 사항

임대인이 소장을 송달받지 않아서 임대인의 주민등록초본이 필요할 때가 있다.

이럴때에는 법원에서 보정명령서를 발급해 준다. 그런데 보정명령서는 열람용이 아니라 '발급용'으로 출력해야만 주민센터 등에서 받아준다. 따라서 꼭 '발급용'으로 받자.

발급용 보정명령서 떼기를 참고하라

전자소송에서 위치

[서류제출] -> [민사서류] -> [민사신청] -> [주택임차권등기명령신청]  

의 순이다.

다음 스크린샷과 같다.

주택임차권등기명령 전자소송 메뉴 위치

이후 당사자 본인이면 '당사자 작성', 변호사면 '대리인 작성'을 누르고 문서 작성 화면으로 넘어가면 된다.

사건정보 입력

1. 사건 기본정보

가. 관할

임차건물의 소재지를 관할하는 법원을 관할 법원으로 한다. 이를테면 마포구에 소재한 임차주택이라면 서울서부지방법원을 선택하면 된다.

주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

나. 집행대상 목적물 수

보통 1건일 것이다.

2. 당사자 목록

채권자와 채무자를 적어 준다. 크게 어려운 것은 없다.

임차권등기명령은 공유자전원을 피신청인으로 하여야 한다. 따라서 부동산이 공유자의 소유라면 공유자전원을 당사자로 지정해야 한다.

3. 신청취지 및 이유

주택임대차보호법
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

가. 신청 취지

다음과 같이 적어주면 된다.

별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다
라는 결정을 구합니다.

    1. 임대차계약일자 :   2017 . 9 . 12 .  
    2. 임차보증금액    :   금 50,000,000원
    3. 주민등록일자    :   2017 . 10 . 20.
    4. 임  차  범  위    :   서울 마포구 토정로 00길 00. 601호 (토정동, 00빌딩)
                            (6층 104.24㎡ 중 52.12㎡)
    5. 점유개시일자    :   2017 . 10 . 20.
    6. 확  정  일  자    :   2017.  10 . 20.   
(1) 주민등록일자

사실 임차권등기만 구할 때에는 신청 취지에 점유개시일자와 확정일자는 필요하지 않다.

점유개시일자와 확정일자는 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 제2문 때문에 필요한 것이다. 따라서 대항력과 우선변제권을 상실하였다면 굳이 적어줄 필요는 없다. 그런데 점유개시일과 확정일자는 이미 일어난 사실이므로 이를 고치진 않고 실무상으로는 주민등록일자를 '없음'으로 적는다. 왜 그런지는 잘 알 수 없으나 대항력을 상실하면 점유개시일과 확정일자는 그대로 하되 주민등록일자를 '없음'으로 적으라고 한다. 즉, 전출로 인하여 대항력을 상실하면 나머지는 그대로 하되, 3번 항목인 주민등록일자를 '없음'으로 적으면 된다.

주택임대차보호법
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

(2) 임차범위

등기상 구분된 전유부분 중에서도 사실상으로는 그 일부분만 임차한 경우에는 도면과 함께 임차범위를 적으로라고 한다. 이를테면 임차범위는

4. 임차범위 : 별지목록기재 부동산 전유부분 중 도면표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ,ㄱ의 
각 점을 순차로 연결한 선내부분 52.12㎡(601호 내 601호)

와 같은 방식으로 적는다. 별지목록 기재 부동산을 적는 방법은, 부동산의 표시를 참조하라.

도면은 세움터를 통하여 발급받는다.

나. 신청 이유

(1) 기본

신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재한다.

(2) 대항력을 취득한 경우

임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을 기재한다.

(3) 우선변제권을 갖춘 경우

제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다4).

(4) 양식

신청이유 샘플은 다음 한글파일과 같다. 전자소송의 입력폼에 직접 입력할 수도 있으나 통상 신청이유에는 그림과 표가 들어갈 가능성이 높으므로 미리 워드프로세서로 만든 후에 첨부하는 방식이 편하다.

주택임차권등기명령신청서 신청이유 양식

신청이유의 맨 뒤에도 부동산표시를 하였지만 간혹 어떤 법원 직원은 부동산표시 목록을 따로 요구하는 경우가 있으므로 따로 제출하는 것도 좋다.

부동산 표시 양식

4. 목적물 기본 정보

가. 대법원 인터넷 등기소

(1) 등기부 전자발급하기

임차권등기를 할 해당 부동산 목적물의 등기 정보를 입력해야 한다. 요새는 등기부를 프린트하지 않고 전자제출용으로 발급한다.

대법원인터넷등기소(iros.go.kr)에서 부동산 발급하기 중 [전자 발급하기(전송)]을 선택한다.

발급구분은 '집행 등 전자소송용'으로를 선택한다.

부동산등기 발급구분 선택 전자소송용

이후 주소를 입력한 후 결제를 하여 부동산등기부를 발급한다.

결제를 완료하면 '미발급 보기' 화면이 나온다. 여기에서 '발급'을 누른다.

발급 누르기 화면

(2) 전자소송용 아이디 입력

이후에는 전자소송용 아이디를 입력한다. 주택임차권등기신청을 하였던 전자소송 아이디를 입력하자. 일반인은 통상 전자소송 아이디가 하나이지만 변호사는 변호사 업무를 위한 변호사용 아이디와 본인의 송사를 해결하기 위한 본인용 아이디가 하나 더 있으므로 2개가 존재한다. 따라서 헷갈리지 말고 잘 선택하자.

이후 인터넷 등기소에서 [전자발급(전송)] → [발급내역 보기]에 들어가면 내가 전자소송용으로 발급한 등기부의 발급번호가 나타난다.

발급내역 보기

나. 전자소송

다시 전자소송으로 돌아와서 임시저장하였던 주택임차권등기명령서신청서의 나머지를 입력한다.

목적물 기본정보에는 [등기고유번호]를 선택하고 등기고유번호와 발급확인번호를 입력하면 된다. 등기고유번호는 위에서 부동산고유번호와 똑같은 말이다.

주의할 것은, 둘 다 대시(-)를 생략하고 적어야 한다. 그리고 둘 모두를 입력하고 조회를 해야 제대로 조회가 된다.

목적물 기본정보

만약 등기에 나온 물건 전체가 아니라 일부분만 임차하였다면 '지분 또는 소유권 이외의 권리 기재' 부분에 입력하자. 원래는 '전유부분의 건물의 표시'를 수정해야 할 것이나 이 부분은 수정이 되지 않는다.

등록면허세와 등기신청수수료

등기를 할 때에는, 항상 지방세(등록면허세)와 등기소에 납부해야 하는 등기신청에 따른 수수료가 붙는다.

따라서 이 둘을 납부해야 한다.

1. 지방세 : 등록면허세

가. 위택스에서 지방세 납부하기

(1) 등록면허세 신고

위택스에 들어가서 등록면허세(등록분)을 클릭한다.

간편인증으로 인증하여 로그인을 하자

다른 것은 그냥 입력하면 되나 과세정보 부분은 주의를 요한다.

과세정보에서 '등록원인'은 '기타'를 선택하고 세부 원인으로는 '임차권등기명령'을 적는다.

과세정보의 등록원인 선택항목에는 '임차권설정' 항목이 있다. 그러나 '임차권설정'은 신청인이 임의로 임차권을 등기하는 것을 의미한다. 임차권 설정에 대해서는 임차금액에 따라서 0.2%의 세율이 붙으므로 이를 선택하면 안된다. 따라서 '기타'를 선택해야 한다

.

이후 세액정보에서는 과세표준을 6,000원으로 설정하면 지방교육세 20프로 가산되어 총 납부세액이 7,200원이 된다.

등록면허세 과세정보

(2) 결제 및 확인

이후 결제를 한 후, [납부결과]→[본인납부확인서 출력]에서 관할자치단체를 정확히 선택하고 세목구분을 “등록면허세(등록)“으로 선택하여 검색을 누르면 방금 납부한 등록면허세가 검색결과에 나온다.

검색에 나온 목록의 전자납부번호를 클릭하면 납부확인서 화면으로 넘어가는데, 여기에서 납세번호가 바로 전자소송에서 입력할 '등록세 납부번호'이다. 전자납부번호가 아님을 유의하자.

납세번호

참고로, 납부확인서를 발급하면 나오는 납부확인서에는 납세번호가 뒤섞여 있음에 유의하자, 즉, 납부확인서에는 읍면동 항목이 끝에서 세번째에 나오는데, 실제 납세번호 상으로는 기관 다음에 두번째에 읍면동 코드가 나와야 한다. 납세번호와 확인해 보면, 읍면동 코드가 위치가 다르기 때문에 납부확인서상의 납세번호는 마치 실제 납세번호와는 다른것 처럼 보인다.

납부확인서 납세번호

이를 모르면 전자소송에서 등록면허세의 납세번호를 입력할 때 큰 낭패를 겪을 수 있다.

2. 전자소송에서 등록면허세 입력

다시 전자소송에서 등록면허세의 납부번호를 입력하면 된다.

전자소송은 각 코드를 항목별로 뛰어쓰기 해줬는데 위택스에서는 납부번호를 보기 흉하게 붙여넣었으므로 헷갈릴 수 있다.

따라서 위택스에서는 납부확인서를 발급받은 후, 각 코드항목별로 나뉘어 있는 것을 보고 입력을 하는게 좋다.

물론, 읍면동 항목이 기관코드 바로 뒤에 오는 것을 유의해야 한다.

전자소송 등록면허세 기본정보 입력

2. 등기신청 수수료 전자납부

가. 인터넷 등기소

인터넷등기소에서 [전자납부] → [부동산] → [등기신청수수료전자납부]를 클릭한다.

신규를 클릭하여 납부정보를 입력한다.

등기소는 관할 법원에 대응하는 등기소일 것이다. 만약 서부지방법원에 신청한다면 서부지방법원 등기국이 된다.

납부금액은 기타에 해당하므로 3,000원이다.

저장후 결제를 클릭하면 된다.

이후 [결제완료된 납부정보] 탭을 클릭하여 오늘 작성한 신청서를 선택한후 “등기소제출용 출력”을 누른다.

그러면 납부번호가 나온다. 납부번호는 위의 지방세(등록면허세)처럼 꼬은 것이 아니므로 그대로 입력하면 된다.

따라서 어려운 것이 없다.

나. 전자소송에 입력

등기신청 수수료의 납부번호 입력은 어려운 것이 없다. 그냥 그대로 입력하면 된다.

소명자료 입력

첨부서류에는 반드시 등기부등본과, 임대차계약서, 주민등록등본이 들어가게 되어 있다.

따라서 첨부서류에 위의 서류들을 집어넣고 나머지 서류만 소명자료에 넣으면 된다.

그런데 통상 소송서류에서는 소명자료를 인용할 때가 있을 것이다(이를테면 '소갑 제1호증 임대차게약서' 이렇게 말이다).

따라서 임대차계약서는 소명자료 부분에도 중복으로 넣어주는 것이 좋다.

그래야 서증의 번호가 붙어서 나오므로 인용하기 편하다.

만약 등기된 건물의 일부분만 임차한 경우라면 그 일부분을 나타내는 도면도 첨부하여야 한다.

도면은 세움터로 발급받은 후에, 그 도면에다가 임차부분을 특정하자5)

결정문 및 후속 절차

1. 결정문

결정문은 다음과 같다. 클릭해서 확대해서 보자

2. 임차권등기까지 소요되는 기간

약 2주 정도 걸린다. 따라서 이사를 갈 때에는 결정 이후 2주 정도 지난 이후 등기부에 임차권이 등기되었는지 확인을 한 후에 가야 한다. 유관우변호사의 블로그 참고 :

변호사 비용

지금까지 살펴보았듯이 주택임차권등기명령신청서도 작성하는 것이 결코 쉬운 것이 아니다.

현직 변호사들도 상당한 시간을 소모해야 한다.

통상 신청서의 경우에는 본소를 제기하는 것보다 품이 덜 들기 때문에 가격을 싸게 받긴 하는데,

일반인들은 신청서 작성은 무조건 싸게 해달라고 요구하기 마련이다.

따라서 굳이 싸게 해준다면 부가세 포함 약 330만원 정도 들 것이다.

만약에 아는 변호사에게 부탁한다면 지급명령과 임차권등기명령을 묶어서 330만원에 해줄 수도 있다.

물론 집행까지 같이 해주는 변호사는 없으므로 집행비용은 나중에 추가로 지급해야 한다.

실제 집행을 해보면 알겠지만, 집행 역시 엄청나게 힘든 일이다.

만약 임대인이 지급명령에 이의를 신청해서 본소로 전환된다면 추가로 비용이 지출된다.

본소를 하게 되면 시간도 오래 걸리고 변호사들도 상당한 에너지를 써야 하기 때문에 본소에 대한 댓가를 받는다.

통상 요새 민사 본안사건은 770만원이 최하단이다.

따라서 만약 본소까지 진행된다면 임차권등기명령과 합하여 약 1,000만원이 소요된다.

1)
등기사항증명서 둥 수수료규칙 제18번, http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/cms6/popup/PCMS6PopupJ.jsp?popupid=1
2)
임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제3항에 따라 2,000원인데 전자소송 10% 감액되어 1,800원이다.
3)
상대방이 1명있을 때에도 송달료 31,200원이 든다. 이렇듯 소송은 돈이 많이 드는 일이다.
5)
별지 목록 기재 도면 중 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ 부분을 순차로 연결한 선내 부분 00평방미터 (제601호 중 제1호)라는 식으로 쓴다.
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소송실무/민사/주택임차권등기명령신청.txt · 마지막으로 수정됨: 2023/11/07 18:09 저자 이거니맨